Interesse an Hotelimmobilien
Die Zeiten um Anlegerinteresse für Hotelimmobilien zu wecken scheinen günstig wie nie. Die wirtschaftlichen Turbulenzen sind noch immer nicht beigelegt und angesichts der Sparbuchzinsen steigen ohnedies meist Tränen auf aber auch langfristig sichere Anlagen – wie etwa Bundesanleihen – decken mit Mühe bestenfalls die Inflation.
Da wundert es doch nicht, dass auch Anleger gerne ihr Geld dort arbeiten lassen wollen, wo sie selbst gerne Urlaub machen. Die Schweiz hat mit ihrer Zweitwohnungsinitiative die Möglichkeit dafür stark eingeschränkt und da ist es wohl nur eine Frage der Zeit, bis in Österreich vermehrtes Interesse festzustellen sein wird.
Die Errichtung von Zweitwohnsitzen gemeinsam mit einem Hotel sieht vordergründig nach einer idealen Lösung für beide Vertragspartner aus. Der Hoteleigentümer kann seine Eigenkapitalbasis verbreitern und gewinnt mit den Zweitwohnungsnutzern auf Dauer Gäste, die auch die Hotelinfrastruktur nutzen und wohl auch das Restaurant frequentieren werden.
Der Wohnungsbesitzer hat sein Erspartes in eine angreifbare, vordergründig sichere und erwartungsgemäß niedrig verzinsliche Veranlagung gebracht, kann zusätzlich die Einrichtungen des Hotels nutzen, hat Hotelservice wenn immer dieser benötigt wird und die Betreuung der Immobilie ist wohl auch in guten Händen.
Was sich auf den ersten Blick wie eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten anhört, weist bei näherer Betrachtung doch einige Konfliktzonen auf: Es braucht Erfahrung um die langfristig zu erwartenden Konflikte im Beziehungsgeflecht Hotelier, Hotelgäste, Wohnungseigentümer und Destination zu vermeiden. Um die Immobilie „Hotel und Eigentumswohnungen“ konfliktfrei „über die Zeit zu bringen“ braucht es viel Erfahrung und das Antizipieren künftiger Problemfelder. Das verständliche Interesse der Destinationen an der Vermeidung kalter Betten ist ebenfalls zu berücksichtigen.
Etwas Licht in die Sache soll da jedenfalls ein Workshop bringen, der im März im Wirtschaftsministerium veranstaltet wird. Schließlich eignet sich nicht jede Hotelimmobilie und auch nicht jede Destination zu diesem Experiment. Richtig gemacht kann es jedoch die langfristigen Geschäftschancen durchaus verbessern und die Palette der Finanzierungsmöglichkeiten erweitern.
Wer einmal bei einer Eigentümerversammlung von Mixed-Use-Immobilien (Hotel + Zweitwohnsitze)war, kann ein Lied von den Nutzungskonflikten singen. Da werden dann aus ehemaligen Hotelgästen Wohnungseigentümer – und plötzlich ist die Musik auf der Terrasse zu laut und der Blumenschmuck bei der Einfahrt nicht mehr notwendig…
Dennoch: Eine seriöse Auseinandersetzung mit „shared ownership resorts“ ist notwendig.
– Wie gehen Hoteliers damit um?
– Wie gehen Gemeinden damit um?
– An welchen Kriterien können sich Investoren orientieren?
Wir arbeiten gerade (ohne Auftrag) an einem objektiven Leitfaden für Unternehmer und Tourismusgemeinden, der Eckpunkte aufzeigen soll. Ziel ist ein Beurteilugnsmodell als Empfehlung für Hoteliers und Gemeinden. Ratschläge, Literaturhinweise, Beiträge etc. sind herzlich willkommen!
Unter dem Thema „Hotellerie verliebt sich in Zweitwohnungen“ können Sie mehr zu dem Thema auf der Wissensplattform der österreichischen Hotellerie, dem austrian hotel circle, lesen: http://www.austrianhotelcircle.at/zweitwohnungen/
Konflikte, wie sie Manfred Kohl für Mixed-Use-Immobilien anspricht, sind auch auf der Ortsebene zur Genüge zu beobachten. Nachdem sie einmal da sind, stellen die Inhaber von Freizeitwohnsitzen ihre Ansprüche an das Umfeld, was u.a. dazu führen kann, dass touristische Aktivitäten bzw. Entwicklungen behindert werden, insbesondere dann, wenn sie mit einer gewissen Lärmentwicklung verbunden sind. Denn der Freizeitwohnsitz wurde ja erworben, um sich in einem attraktiven Umfeld zu erholen und seine Ruhe zu haben. Gemeinden sind daher gut beraten in Bereichen, wo touristische Entwicklung stattfinden soll, mit Freizeitwohnsitzen äußerst restriktiv umzugehen und die entsprechenden Widmungen, wenn sie schon nicht zu vermeiden sind, abseits davon auszuweisen.
Dass, wie Franz Hartl erwähnt, Destinationen kein Interesse an kalten Betten haben, ist leicht nachzuvollziehen. Die Destinationsebene tut sich allerding schwer, hier operativ lenkend einzugreifen, da die entsprechenden Instrumente (z.B. Raumordnung) auf der Gemeindeebene angesiedelt sind. Das Destinationsmanagement kann aber sehr wohl meinungsbildend wirken und in der Frage der Freizeitwohnsitze die enge Abstimmung mit den Gemeinden suchen. Und das sollte viel intensiver geschehen als es bisher der Fall war. Auch findet nach unseren Erfahrungen und unserem Wissensstand das Thema Zweitwohnungen und Freizeitwohnsitze kaum Eingang in Entwicklungs- bzw. Strategiekonzepte für Destinationen – Ausnahmen mögen die Regel bestätigen. Hier besteht zweifelsohne Handlungsbedarf, zumal abzusehen ist, dass die Nachfrage nach Freizeitwohnsitzen in touristischen Destinationen weiterhin bestehen bleiben wird.
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