Neue Wege in der Finanzierung
Der heimische Tourismus hat der Krise nach Kräften getrotzt. Im Sommer 2022 hat sich die Nachfrage – vor allem aus den Nahmärkten – wieder erholt. Die Betriebe sind konkurrenzfähig geblieben, bei der Hotelinfrastruktur genauso wie bei der Preisentwicklung der Angebote. Die Umsätze sind gut bis sehr gut, die Buchungen bis Ende Oktober hinein meist höchst erfreulich. Ab der kommenden Wintersaison werden die Betriebe aber an Ertragskraft einbüßen, da die Energiekosten jetzt mit voller Wucht durchschlagen. Rohstoff- und Mitarbeiterkosten belasten die Betriebswirtschaften ebenfalls enorm. Der Aufschwung, der im heimischen Tourismus ab dem Frühjahr eingesetzt hat, wird dadurch empfindlich gebremst, wie ein Prodinger-Stresstest zeigt. Zusätzlich hatte uns das Zinsniveau der letzten Jahre eine jahrelange Komfortzone beschert. Mit Zinsen von zwei bis drei Prozent wurden die Betriebe verwöhnt. Zukünftig liegen die Finanzierungskosten bei vier bis fünf Prozent, was die Rentabilität zunichtemacht. Hotels wurden von Banken wieder zu Risiko-Immobilien eingestuft.
Interessant ist die jüngste Entwicklung, wonach auch im urbanen Bereich Hotels nicht mehr allein mit einer klassischen Fremdfinanzierung funktionieren. Das Serviced Apartment-Hotel RAY auf der Gumpendorfer Straße in Wien verkauft einzelne Hoteleinheiten ab und ermöglicht den Investoren durch Crowdinvestment ein persönliches Eigentum an einem Hotel und ein temporäres Wohnen auf Zeit. Das Projekt wird von der numa Gruppe gemanagt. Es lohnt sich, in volatilen Zeiten in allen Bereichen neue Wege einzuschlagen.
Und die Zinsen? Hoffentlich nicht auf 13%. Nein , natürlich nicht, aber 1- 3 % Erhöhung ist schon genug!noch dazu wo viele Betriebe durch Corona F. viel investiert haben. Die zusätzliche AFA belastet das BE dann auch stark. Bonität sinkt…
Durch die aktuelle Zinsentwicklung werden neue Immobilien-Finanzierungen für die heimische Hotelwirtschaft notwendig. Investorenmodelle wie „Buy-to-let“, bei denen einzelne Einheiten für die touristische Nutzung, zum Beispiel als Serviced Apartments, verkauft werden, bieten hier eine vielversprechende Alternative zur klassischen Bankenfinanzierung. Vorteilig für Käufer bzw. Investoren ist, dass durch die touristische Vermietung höhere Mieterträge und somit Renditen erzielbar sind als bei klassischen Anlagewohnungen. Eine Besonderheit beim „Buy-to-let“-Modell liegt aber darin, dass der Investor zwar (Mit-)Eigentümer am Hotelprojekt wird, er jedoch über keine „Schlüsselhoheit“ verfügt. Nur wenige Wochen im Jahr kann er sich selbst als Gast einmieten, die restliche Zeit über steht die Hoteleinheit dem Betreiber für den Tourismusbetrieb zur Verfügung. Damit „Buy-to-let“ für alle Parteien in gewinnbringender Symbiose funktioniert, gilt es vor allem Eigentümerverträge und Betreibervertrag in Einklang zu bringen. Damit das auch gelingt, begleitet Weinrauch Rechtsanwälte Projektentwickler und Immobilienvermittler während des gesamten Projektzyklus sowie bei der Vertragsgestaltung – wie unter anderem auch beim Serviced Apartment-Hotel RAY auf der Gumpendorfer Straße.
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